凶宅可以租吗

一般情况下,“凶宅”是指凶杀、自杀等非正常死亡事件。这类房屋出租后,业主一般不会同意再次出售。而对于“凶宅”本身的性质,有学者认为其属于特殊不动产,有商业价值。

凶宅可以租吗

一般认为,房屋在租赁期间发生的非正常死亡事件不是“凶宅”所独有的法律特征。对于房屋租赁合同中提及“凶宅”等特殊不动产存在事实性瑕疵的,可以不予认定为违反合同约定情形,但需要明确说明原因并予以说明。在出租房屋时,若租客购买二手房入住,发生非正常死亡事件是否属于出租范围?如果承租人在租赁期间发生了非正常死亡事件,那么是否属于租赁合同中约定的“特殊不动产”呢?

一、在房屋租赁合同中,如约定了“凶宅”等特殊不动产,但未约定“凶宅”如何处理的,应如何处理?

实务中,有的当事人会在合同中约定“凶宅”一词,如约定为凶宅的应在租赁期间发生过自杀、谋杀等非人格化案件。但是,根据《民法典》第二百一十七条的规定,“合同解除后,尚未履行的部分可以继续履行;已经履行的部分发生效力”。在出租人将房屋租给承租人使用后,承租人继续租赁该房屋的,出租人应当按照租赁合同中约定的期限向承租人支付租金。也就是说,对于“凶宅”而言,如果合同并未明确约定其为“特殊不动产”的话,在合同解除后,若承租人继续租赁该房屋,则构成违约;而如果双方未明确约定“凶宅”属于特殊性质的不动产(如非人格化案件)或不属于特殊不动产(如凶宅)时,则构成违约。

二、“凶宅”的概念与法律规定

关于“凶宅”的概念,《民法典》第二百六十四条规定:“因故意或者重大过失造成租赁房屋内人员死亡,出租人请求人民法院或者仲裁机构撤销租赁合同的,应当以故意或者重大过失作为要件”。

三、出租人隐瞒有关信息对承租人造成损害,其责任如何承担?

《合同法》第一百一十四条规定,当事人一方不履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致,可以变更合同。《合同法》第一百一十六条规定,出租人未尽到安全保障义务,对承租人造成损害的,出租人应当承担赔偿责任。但在出租人与承租人就租赁事项存在约定的情况下,则不承担赔偿责任。因此,“凶宅”是否属于出租人隐瞒的重要信息是需要考虑的因素之一。

四、承租人违反安全使用义务造成他人人身损害,应承担赔偿责任吗?

在租赁期间,承租人违反安全使用义务,造成他人人身损害,如造成重大财产损失或人身伤害,应承担赔偿责任。

五、租赁合同对约定“凶住宅”未作强制性规定的,当事人可以在租赁合同中约定承租人应遵守当地***的相关规定,并承担相应的法律责任。

对于非居住人,出租人应当按照当地***的要求提供相关资料,在租赁合同中予以明确。如果未做约定,则当事人可以根据具体情况进行补充,如对“凶宅”所作的相关规定并不明确的,则可在租赁合同中约定:“如果承租人因故意或重大过失未按规定提供相关资料的,由出租人承担相应损失并赔偿损失。承租人应将违反当地***有关规定情形及其后果及时告知出租人”。若对非居住人的特殊要求所作的相关规定不明确、不具体的,则可由出租人在租赁合同中予以明确。

六、承租人应当及时采取安全措施避免可能发生的损失。

因承租人未及时采取安全措施导致承租人财产损失的,承租人可以解除合同,并要求恢复原状或者采取其他补救措施。

七、当事人可以在租赁合同中约定承租人有权要求出租人限期迁出“凶宅”,如果约定超过期限,出租人应当将此情况通知到承租人。

承租人在租赁合同中约定的该期限届满时,出租人仍未迁出,视为该租赁合同有效,承租人有权要求租赁人按照原租赁合同内容迁出房屋。如果承租人违反约定不肯迁出“凶宅”,出租人有权解除合同并要求返还已经支付的租金。如果出租人未履行上述义务的,应承担相应民事责任。

八、对于“凶户”情形的认定标准和法律依据有哪些?

房屋租赁合同中约定的“凶宅”情形应当认定为承租人基于善良风俗而购买使用该房屋,而非基于合同约定而享有所有权,因而不能视为承租人对该房屋“凶宅”情形的认可。

九、对于“凶宅”情形不构成违反合同义务和违约责任以及当事人可解除合同的情形是什么?

当事人双方在房屋租赁合同中约定“凶宅”情形的,应当对此予以明确。当事人约定或法定的解除合同情形,以不存在“凶宅”为前提。

十、关于租赁标的物及财产如何确定。

实践中,承租人往往无法提供明确的租赁物或者租赁财产不能确定,那么就需要通过评估确定租赁物或财产是否存在瑕疵。对此,司法解释规定,出租人在出租房屋前应向承租人提供租赁物或者财产的有关证明。承租人要求对其在租赁房屋内的物品进行鉴定的,人民法院应予支持。对于涉及租赁标的财物的问题,双方可以就涉案房屋及租赁标的物等事项另行协商;或者直接委托有资质的鉴定机构进行专业检测和评估。在法院作出最终判决前,承租人可以要求对涉案房屋或财产予以保全。

十一、如何计算房屋租赁市场价格变化?

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2008〕10号)第九条规定,因房屋租赁市场价格变化而减少的租金,应以房屋租赁期间内的实际租金为准。

十二、承租人是否可以直接向承租人主张租金损失?

可以的。依据《合同法》第167条的规定,出租人应当按照约定向承租人支付租金。但出租人与承租人另有约定的除外。另外,《合同法》第184条也规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。但是对该免责条款,司法实践中一般会认为免责条款成立并生效后,即不再具有法律效力,此时承租人仍可主张解除合同,并要求承担违约责任、赔偿损失等。

十三、承租人能否以其他方式主张经济损失补偿?

承租人有权要求出租人赔偿因非正常死亡事件而造成的损失,并有权要求支付因非正常死亡事件而造成的违约损失。

十四、承租人逾期未搬离发生什么意外事故应如何处理:

如果承租人逾期未搬离房屋,租赁合同解除,承租人应按租赁合同约定承担违约责任。

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